Altın Üzerinden Kira ve Sözleşme Yapılır mı? Mevzuat Ne Diyor?

Yeni bir ev tuttunuz ya da evinizi kiraya vermeyi düşünüyorsunuz. Masada ilginç bir teklif var: "Kirayı her ay bir çeyrek altın olarak yapalım" ya da "Kira bedelini gram altın karşılığı yazalım, her ay o günün fiyatıyla ödersin." Enflasyon dönemlerinde bu tür teklifler sıkça gündeme gelir.

Kısa cevap şu: Türkiye'de yerleşik kişiler arasında yapılan konut ve işyeri kira sözleşmelerinde bedelin altın cinsinden ya da altına endeksli kararlaştırılması mevzuata aykırı kabul edilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı da Ağustos 2024'te bu konuda kamuoyuna açık bir uyarı yaptı.

Bu rehberde bu kuralın dayanağını, neden konduğunu, mevcut sözleşmede altın yazıyorsa neler olabileceğini ve altın konusunda hangi anlaşmaların farklı değerlendirildiğini anlatıyoruz. Diğer altın konuları için Altın Yorumları ana sayfasına göz atabilirsiniz.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut bir sözleşme ya da uyuşmazlık için bir avukata danışın.

Kira bedeli altın olarak belirlenebilir mi?

Konunun dayanağı, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar'dır. Bu Karar'ın 4. maddesinde 2018 yılında yapılan değişiklikle, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları belirli sözleşmelerde bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirleyemeyeceği düzenlendi.

Burada akla şu soru gelir: Altın döviz değil, o halde kural altını da kapsar mı? Karar'ın uygulamasına ilişkin Tebliğ bu soruyu cevaplar. Tebliğ'e göre, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere endekslenen sözleşmeler de dövize endeksli sayılır. Altının ons fiyatı dolar üzerinden oluştuğu için altına bağlanan bedel de bu kapsama girer.

Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 29 Ağustos 2024 tarihli açıklaması da bu çerçeveyi tekrarladı. Bakanlık, konut ve çatılı işyeri dahil taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin altın cinsinden ödenmesinin mevzuata aykırı olduğunu duyurdu.

Bu yasak yalnızca "kira bedeli 1 çeyrek altındır" gibi doğrudan ifadeleri kapsamaz. "Kira, her ay 5 gram altının TL karşılığıdır" gibi endeksli ifadeler de aynı sonuca götürür. Kural, sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini de kapsayacak biçimde düzenlenmiştir. Örnekteki rakamlar yalnızca anlatım için varsayımdır.

Bu kural neden var? Kira artış sınırıyla ilişkisi

Kuralın amacı, Türk lirasının yurt içi işlemlerde temel ölçü olarak kalmasıdır. Ama konut kiralarında bir ikinci boyut daha vardır: kira artış sınırı.

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artışa bir sınır koyar. Bu sınır, bir önceki kira yılındaki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişimdir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi gibi ayrı kurallar vardır.

Kira bedeli altına bağlanırsa, kira altının fiyatıyla birlikte hareket eder. Altın fiyatı enflasyondan hızlı yükselirse, kiracının ödediği tutar yasal artış sınırını aşabilir. Hukukçular bu nedenle altına endeksli kirayı, artış sınırını dolanmanın bir yolu olarak değerlendirir. Altın fiyatının enflasyonla her zaman aynı hızda hareket etmediğini enflasyon ve altın ilişkisi rehberimizde anlattık.

Güncel artış oranını öğrenmek için TÜİK'in açıkladığı tüketici fiyat endeksi verilerine ve TBK'nın güncel metnine bakın. Geçici düzenlemeler zaman zaman değişebilir.

Kira dışında hangi sözleşmeler etkilenir?

32 sayılı Karar ve Tebliğ, yalnızca konut kirasıyla sınırlı değildir. Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki birçok sözleşme türü için benzer kurallar öngörülmüştür. Genel olarak şu alanlar dikkat ister:

• Taşınmaz satışı: Ev, arsa ya da işyeri satışında bedelin altın ya da döviz cinsinden belirlenmesi.
• Taşınmaz kiralama: Konut, işyeri ve diğer taşınmaz kiraları.
• Taşıt satışı ve kiralaması: Araç alım satımı ve araç kiralama sözleşmeleri.
• İş sözleşmeleri: Ücretin altın ya da döviz olarak kararlaştırılması.
• Hizmet sözleşmeleri: Danışmanlık, eğitim, taşımacılık gibi birçok hizmet sözleşmesi.

Tebliğ'de bu kuralların istisnaları da vardır. Örneğin taraflardan birinin Türkiye'de yerleşik olmaması ya da Türk vatandaşı olmaması, bazı ihracat ve transit işlemleri gibi durumlar farklı değerlendirilebilir. İstisnalar ayrıntılı ve teknik olduğu için kendi durumunuz için mutlaka bir hukukçuya danışın. Güncel metni Resmî Gazete ve Mevzuat Bilgi Sistemi'nden kontrol edin.

Sözleşmenizde zaten altın yazıyorsa ne olur?

Bazı kişiler bu kuralı bilmeden altın cinsinden kira sözleşmesi imzalamış olabilir. Bu durumda ne olacağı somut olayın ayrıntılarına bağlıdır. Yine de genel bir çerçeve çizilebilir:

• Yargıtay'ın döviz cinsinden kira bedeliyle ilgili bazı kararlarında, bu düzenlemenin kamu düzeniyle ilgili olduğu ve bedelin Türk lirasına çevrilmesi gerektiği yönünde değerlendirmeler yapıldığı aktarılır. Hukukçular aynı mantığın altın için de yol gösterici olduğunu belirtir.
• Taraflar kendi aralarında anlaşarak bedeli Türk lirası olarak yeniden belirleyebilir. Bu, uyuşmazlık çıkmadan sorunu çözmenin en sade yoludur.
• Anlaşma sağlanamazsa, kiracı da ev sahibi de bir avukattan görüş almalıdır. Arabuluculuk ve dava yolları gündeme gelebilir.

Burada kesin bir sonuç söylemek mümkün değildir. Mahkemelerin değerlendirmesi sözleşmenin tarihine, ifadesine ve tarafların durumuna göre değişebilir. Bu yüzden "sözleşmede yazıyor, öyleyse geçerli" ya da "kural var, öyleyse hiç ödemem" gibi kestirme sonuçlara varmayın.

Ev sahibi kirayı altın olarak isterse ne yapabilirsiniz?

Bu teklifle karşılaşan kiracı ve ev sahipleri için birkaç pratik adım var:

1. Bedeli TL olarak yazın. Sözleşmedeki kira bedeli ve artış kuralı Türk lirası üzerinden belirlensin.
2. Artış maddesini netleştirin. Yıllık artışın yasal sınır içinde nasıl hesaplanacağını açıkça yazın.
3. Ödemeyi kayıtlı yapın. Belirli bir tutarın üzerindeki konut kira ödemelerinin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması gerekir. Güncel tutar sınırını Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan kontrol edin.
4. Güvence bedeline dikkat edin. Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını ve para ya da kıymetli evrak olarak verilebileceğini düzenler. Güvencenin altın olarak alınması gibi farklı uygulamaları yapmadan önce bir hukukçuya danışın.
5. Elden altın vermeyin. Hem mevzuat açısından sorunlu hem de ispatı zor bir yöntemdir.

Ev sahibi tarafının kaygısı genellikle kiranın değerini korumaktır. Bu kaygı anlaşılır, ama çözümü yasal artış kuralları içinde aramak gerekir. Bu yazı yatırım ya da hukuki tavsiye değildir.

Altınla ilgili hangi anlaşmalar farklı değerlendirilir?

Bu kurallar, altınla ilgili her anlaşmanın yasak olduğu anlamına gelmez. Bazı durumlar farklıdır:

• Altın alım satımı: Kuyumcudan altın almak ya da altınınızı satmak, kendi başına bir kıymetli maden işlemidir. Fatura almayı unutmayın; nedenini altın alırken fatura rehberimizde anlattık.
• Akraba arasında altın ödünç vermek: Aile içinde altın borç verilip aynı altının geri alınması yaygın bir uygulamadır. Bunu nasıl belgeleyeceğinizi altın olarak borç vermek rehberimizde anlattık. Tutar büyükse yine bir hukukçuya danışın.
• Hediye ve miras: Altının hediye edilmesi ya da mirasçılar arasında paylaştırılması ayrı kurallara tabidir. Bu konular için altın hediye ve belge rehberimize ve miras kalan altın rehberimize bakabilirsiniz.

Buradaki ayrım şudur: Altını mal olarak alıp satmak ya da ödünç vermek başka, bir kira, satış veya hizmet sözleşmesinin bedelini altına bağlamak başkadır. İkinci durum, 32 sayılı Karar'ın kapsamına girebilir.

Sık sorulan sorular

Kira çeyrek altın olarak ödenebilir mi? Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin altın cinsinden ya da altına endeksli belirlenmesi mevzuata aykırı kabul edilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı da 2024'te bu yönde uyarı yaptı.

Kira "gram altının TL karşılığı" olarak yazılabilir mi? Bu da altına endeksli bir bedel sayılır. Tebliğ, kıymetli madene endekslenen bedelleri dövize endeksli sözleşme kapsamında değerlendirir.

Ev ya da araba satışında altınla ödeme yapılabilir mi? Taşınmaz ve taşıt satışlarında da benzer sınırlamalar bulunur. Bazı istisnalar olabileceği için işlemi yapmadan önce bir hukukçuya danışın.

Sözleşmemde altın yazıyor, geçersiz mi? Sonuç somut duruma bağlıdır. Döviz kiralarıyla ilgili kararlarda bedelin TL'ye çevrilmesi yönünde değerlendirmeler yapılmıştır. Bir avukattan görüş alın ve mümkünse karşı tarafla TL üzerinden anlaşın.

Bu yazı hukuki tavsiye mi? Hayır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat değişebilir; güncel metni Resmî Gazete ve Mevzuat Bilgi Sistemi'nden kontrol edin.